Kapitaalmarktrente stijgt, verhuurhypotheek blijft opvallend achter

De nieuwste Rentemonitor van Financieren.nl laat in het derde kwartaal een duidelijke tegenstelling zien: de kapitaalmarktrente loopt stevig op, terwijl de gemiddelde verhuurhypotheekrente vrijwel stil blijft staan. De 5-jaars euro-swap klom sinds eind juni naar circa 3,0%, ruim een kwart procentpunt hoger dan het recente dal, terwijl de marktgemiddelde verhuurhypotheekrente rond 5,6% bleef hangen. Volgens Financieren.nl is dit voor vastgoedbeleggers een tijdelijk, maar interessant prijsmoment dat niet onbeperkt kan voortduren.

De kern van de ontwikkeling in Q3 is de snel oplopende 5-jaars euro-swap (IRS), de kapitaalmarktrente die onder vrijwel elke vaste verhuurhypotheek ligt. Waar deze IRS eind juni nog rond 2,77% noteerde, werd in juli een piek van ruim 3,1% aangetikt, om het kwartaal te besluiten rond 3,0%. Over de hele periode is de beweging helder: de onderliggende fundingkosten voor vastgoedfinancieringen zijn duidelijk toegenomen.

Opvallend genoeg blijft de verhuurhypotheekrente daarbij achter. Het marktgemiddelde op 70% LTV schommelde het grootste deel van het kwartaal rond 5,58% en liep pas in de laatste metingen licht op richting 5,65%. Daarmee lopen de fundingkosten wel op, maar bewegen de zichtbare tarieven aan de balie nauwelijks mee.

Die asymmetrie zie je terug in de marge: het verschil tussen de verhuurrente en de swaprente kromp van 2,82% eind juni naar ongeveer 2,6% eind juli. Dat betekent dat aanbieders een deel van de hogere inkooprente voorlopig zelf absorberen, in plaats van die volledig door te berekenen aan beleggers. Voor huidige en aankomende vastgoedfinancieringen levert dat een tijdelijk voordeel op, maar het zet tegelijkertijd druk op de verdienmodellen van geldverstrekkers.

“Het gat tussen kapitaalmarktrente en verhuurhypotheekrente kan niet eindeloos blijven bestaan,” zegt woordvoerder Arjen Hoek van Financieren.nl. “Zolang geopolitieke spanningen de inflatie- en renteverwachtingen aanjagen, blijft de opwaartse druk op de swap hoog. Dat maakt dit voor vastgoedbeleggers een interessant, maar ook kwetsbaar moment: de huidige tarieven zijn historisch gezien nog altijd relatief beheersbaar, terwijl de onderliggende marktdynamiek duidelijk strakker wordt.”

De aanjager van de hogere swaprentes ligt volgens de analyse van Financieren.nl vooral in de aanhoudende geopolitieke onzekerheid. Spanningen in het Midden-Oosten en risico’s rond cruciale energieroutes, zoals de Straat van Hormuz, voeden hogere energieprijzen en daarmee een hardnekkige inflatieverwachting. De markt vertaalt dat direct in hogere langetermijnrentes, die via de 5-jaars swap doorwerken in de kosten van vastgoedfinanciering.

Financieren.nl ziet dat professionele en particuliere beleggers hierdoor meer behoefte hebben aan duiding en scenario’s. Door de ontwikkeling van de swaprente, de marges van geldverstrekkers en de impact op netto rendementen naast elkaar te zetten, probeert de Rentemonitor beleggers houvast te geven in een markt die sterk wordt beïnvloed door factoren ver buiten de Nederlandse vastgoedsector.