Nederlandse koopwoning heeft gemiddeld 220.000 euro aan overwaarde

De Nederlandse woningmarkt blijft in de lift zitten. De gemiddelde koopwoning heeft momenteel een waarde van 499.000 euro en lijkt daarmee binnenkort door de grens van 500.000 euro te breken. Onderzoek van Calcasa toont aan dat de gemiddelde overwaarde per woning momenteel €220.000 bedraagt. Dit is een forse stijging vergeleken met twee jaar geleden, toen dit bedrag nog op €175.000 lag. Dit zorgt ervoor dat een groot deel van de woningmarkt nog beter bestand is tegen potentiële prijsdalingen in de toekomst.

Nederland telt op dit moment ruim acht miljoen woningen met een totale woningwaarde van bijna vier biljoen euro. Voor de berekening van de overwaarde keek Calcasa naar bestaande koopwoningen die minimaal één verkooptransactie hebben gehad sinds 1 januari 1993. Dit zijn in totaal ruim drie miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro.Vergeleken met de laatste historische aankoopprijs komt dit neer op gemiddeld 220.000 euro overwaarde per woning. Als we deze overwaarde vergelijken met de historische aankoopprijs, dan bedraagt de overwaarde 75 procent. De daadwerkelijke overwaarde ligt waarschijnlijk hoger aangezien de berekening uitgaat van een hypotheek van 100% van de aankoopprijs, zonder rekening te houden met aflossingen. Daarnaast zijn woningen die voor 1993 voor het laatst verkocht zijn ook niet meegenomen in het onderzoek. Hierdoor is de inschatting van de overwaarde conservatief.

De ruim drie miljoen woningen met een transactie vanaf 1993 hebben een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro. De oranje lijn in de figuur hieronder laat de ontwikkeling van de totale overwaarde zien. Deze bedraagt op dit moment ruim 660 miljard euro. Kijkend naar de ontwikkeling van de overwaarde per transactiejaar, dan springt vooral het jaar 2017 eruit. De verklaring hiervoor is dat in dat jaar relatief veel woningen (bijna 175.000) voor een laatste keer werden verkocht en de periode daarna relatief veel jaren met een hoge prijsontwikkeling heeft gekend.

Woningen die vóór het jaar 2000 zijn verkocht, hebben gemiddeld de meeste overwaarde vanwege de lange periode waarin hun waarde kon stijgen. Daarentegen hebben woningen die rond 2008 zijn verkocht minder overwaarde door de prijsdalingen tijdens de kredietcrisis.

Schiermonnikoog, Vlieland en Ameland horen bij de gemeenten met relatief de hoogste overwaarde. Op deze eilanden hebben niet veel  woningtransacties plaatsgevonden sinds 1993, maar de gemiddelde overwaarde als percentage van de historische koopsom is met gemiddeld 90% wel hoog. Grotere gemeenten zoals Nieuwegein, Haarlem en Utrecht halen vergelijkbare percentages. Onderstaande figuur toont de procentuele  overwaardes per gemeente, waarin opvalt dat het noorden hogere overwaarde percentages laat zien dan het zuiden. De verklaring hiervoor is dat woningen in het noorden langer geleden zijn verkocht. Daarnaast hebben er in het noorden iets grotere prijsstijgingen plaatsgevonden dan in het zuiden.